Après un sinistre important, deux questions se posent dans cet ordre : que décide-t-on, et que devient l’argent de l’assurance ? La loi répond aux deux, et de façon assez protectrice pour la copropriété.
La décision de reconstruire ou de remettre en état
« En cas de destruction totale ou partielle, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité des voix des copropriétaires la reconstruction du bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. » (article 32 de la loi).
Les copropriétaires qui participent à l’entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux.
Un cas où la remise en état est obligatoire
La loi protège les sinistrés minoritaires : « Dans le cas où la destruction affecte des lots représentant moins de la moitié des voix de tous les copropriétaires dont les parties privatives composent le bâtiment sinistré, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. » (article 32). Une majorité d’immeuble ne peut donc pas abandonner à leur sort quelques lots endommagés.
L’indemnité est fléchée
C’est le point essentiel, et il est rassurant : « Dans le cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit seront, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction ou à la réparation, et les paiements libératoires ne peuvent s’opérer que sur le vu des pièces justificatives. » (article 32).
L’argent de l’assurance ne peut donc pas être dépensé ailleurs, et il se libère au fur et à mesure des justificatifs de travaux. Si les indemnités ne sont pas employées à la reconstruction ou à la réparation de l’immeuble assuré, elles sont affectées au paiement des créances privilégiées et hypothécaires, selon le rang de chacune.
Si l’on décide de ne pas remettre en état
« Si la décision est prise […] de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l’indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n’est pas reconstitué. » (article 33). La sortie n’est donc pas une spoliation : elle est organisée.
Votre droit à indemnité pendant les travaux
C’est une disposition peu connue et souvent utile. « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. » (article 31 de la loi).
Cette indemnité est à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Elle est répartie :
- pour les travaux décidés au titre de l’article 26 : en proportion de la participation de chacun au coût des travaux ;
- pour les travaux de surélévation de l’article 30 : selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.
Un commerce fermé plusieurs semaines pour un échafaudage, un logement rendu inhabitable par un chantier : ce sont les situations que ce texte vise. Faites constater et chiffrer le préjudice au moment où il se produit.
La contrepartie : laisser faire les travaux
« Aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale » en vertu des articles 16 d) et 26 (article 28). Le droit à indemnité et l’obligation de laisser faire vont ensemble.
La gestion d’un dossier de sinistre et le suivi des travaux de remise en état peuvent donner lieu à une rémunération du syndic, dont la base est fixée par le mandat voté par l’assemblée et, pour la maîtrise d’ouvrage déléguée, par la décision d’assemblée ayant voté les travaux. Nous ne publions pas de barème ici : faites-vous préciser la base applicable à votre copropriété avant l’ouverture du dossier.
Les délais à ne pas laisser passer
Les actions personnelles nées de l’application de la loi, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans. Mais les contestations de décisions d’assemblée — dont la décision de reconstruire, la répartition du coût des travaux ou celle d’une indemnité — doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 34). Les délais contractuels de déclaration et de réclamation prévus par votre police d’assurance sont, eux, encore plus courts.
Un dossier en cours dans votre résidence
Si vous subissez un préjudice lié à un sinistre ou à un chantier, écrivez-nous avec les éléments de constat et le chiffrage. Nous vous indiquons la voie applicable — déclaration, inscription à l’ordre du jour, demande d’indemnité — et le calendrier à respecter.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.