L’assurance de l’immeuble : ce qu’elle couvre, ce qu’elle ne couvre pas

Beaucoup de copropriétaires croient que la police de l’immeuble les couvre entièrement. Elle couvre l’immeuble et le syndicat — pas vos biens, et pas votre responsabilité personnelle.

Qui est assuré, et contre quoi

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale dotée de la personnalité juridique, dont l’objet est « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ». Et la loi ajoute : « Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (article 11 de la loi).

C’est précisément cette exposition — plus les dommages subis par les parties communes elles-mêmes — que la police de l’immeuble a pour objet de couvrir.

Sur quoi repose l’obligation d’assurer

Soyons précis, car c’est un point sur lequel on lit souvent des affirmations transposées d’autres droits : la loi du 16 mai 1975 n’organise pas elle-même la souscription d’une police d’assurance de l’immeuble. En pratique, cette couverture est prévue par le règlement de copropriété et/ou décidée par l’assemblée générale, et elle est systématique dans les copropriétés luxembourgeoises. Elle est aussi généralement exigée par les établissements de crédit qui financent les lots.

La loi en suppose d’ailleurs l’existence lorsqu’elle règle le sort des indemnités en cas de destruction, en visant les indemnités représentatives de « l’immeuble assuré » (article 32). Mais le fondement de l’obligation, pour votre immeuble, est dans votre règlement et dans vos décisions d’assemblée : c’est là qu’il faut le vérifier.

Ce qu’une police d’immeuble couvre généralement

• les dommages aux parties communes : bâti, gros œuvre, équipements communs, ascenseur, chaufferie ;
• la responsabilité civile du syndicat envers les copropriétaires et les tiers ;
• selon les garanties souscrites : incendie, dégâts des eaux, tempête, bris de glace des communs, dommages électriques, catastrophes naturelles, et parfois la protection juridique.

L’étendue réelle, les plafonds, les exclusions et les franchises figurent dans votre police. Nous vous en communiquons les éléments sur demande, et le conseil syndical peut en prendre connaissance dans le cadre de son contrôle de gestion (article 16 du règlement grand-ducal).

Les cinq points à suivre chaque année

1. la compagnie et le numéro de police ;
2. l’échéance et le paiement de la prime ;
3. l’étendue des garanties, au regard de l’état réel de l’immeuble et des travaux réalisés ;
4. le montant des franchises, qui détermine ce qui reste à la charge de la copropriété ;
5. la sinistralité des derniers exercices.

Ce dernier point est le plus parlant : une sinistralité récurrente pèse sur la prime et signale presque toujours un désordre technique qu’il vaut mieux traiter que subir.

Notre position, dite clairement

Pour les copropriétés que nous administrons, l’assurance du bâtiment est souscrite auprès de D&D Assurances, agence du groupe Foyer appartenant au même écosystème que D&D Syndic, sauf convention contraire. C’est une clause de notre mandat, et nous préférons l’énoncer ici plutôt que de la laisser découvrir. L’assemblée générale reste souveraine pour en décider autrement.

Faire le point sur votre police

Si vous souhaitez connaître les garanties et les franchises applicables à votre résidence, ou faire examiner l’adéquation de la couverture après des travaux, écrivez-nous en indiquant votre résidence : nous vous transmettons les éléments de la police et nous pouvons porter le sujet à l’ordre du jour.

Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.