Nach einem größeren Schaden stellen sich zwei Fragen in dieser Reihenfolge: was wird beschlossen, und was geschieht mit dem Geld der Versicherung? Das Gesetz beantwortet beide, und zwar recht schützend für die Eigentümergemeinschaft.
Der Beschluss über Wiederaufbau oder Wiederherstellung
„Im Fall vollständiger oder teilweiser Zerstörung kann die Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer den Wiederaufbau des Gebäudes oder die Wiederherstellung des beschädigten Teils beschließen.“ (Artikel 32 des Gesetzes).
Die Wohnungseigentümer, die sich an der Instandhaltung der beschädigten Gebäude beteiligen, sind verpflichtet, sich in denselben Verhältnissen und nach denselben Regeln an den Kosten der Arbeiten zu beteiligen.
Ein Fall, in dem die Wiederherstellung verpflichtend ist
Das Gesetz schützt die in der Minderheit befindlichen Geschädigten: „Betrifft die Zerstörung Einheiten, die weniger als die Hälfte der Stimmen aller Wohnungseigentümer vertreten, deren Sondereigentum das geschädigte Gebäude bildet, so ist die Wiederherstellung verpflichtend, wenn die Mehrheit der geschädigten Wohnungseigentümer sie verlangt.“ (Artikel 32). Eine Mehrheit im Gebäude kann einige beschädigte Einheiten also nicht ihrem Schicksal überlassen.
Die Entschädigung ist zweckgebunden
Das ist der wesentliche Punkt, und er ist beruhigend: „Beschließt die Eigentümergemeinschaft den Wiederaufbau, so werden die Entschädigungen für das zerstörte Gebäude, vorbehaltlich der Rechte der eingetragenen Gläubiger, vorrangig dem Wiederaufbau oder der Reparatur zugeführt, und die befreienden Zahlungen dürfen nur gegen Vorlage der Belege erfolgen.“ (Artikel 32).
Das Geld der Versicherung darf also nicht anderweitig ausgegeben werden, und es wird nach Maßgabe der Nachweise über die Arbeiten freigegeben. Werden die Entschädigungen nicht verwendet, um das versicherte Gebäude wiederaufzubauen oder zu reparieren, so werden sie der Zahlung der vorrangigen und hypothekarisch gesicherten Forderungen zugeführt, nach dem Rang jeder einzelnen.
Wenn beschlossen wird, nicht wiederherzustellen
„Wird beschlossen […], das geschädigte Gebäude nicht wiederherzustellen, so erfolgt die Abwicklung der Rechte in der Eigentümergemeinschaft und die Entschädigung derjenigen Wohnungseigentümer, deren Einheit nicht wiederhergestellt wird.“ (Artikel 33). Der Ausstieg ist also keine Enteignung: er ist geregelt.
Ihr Entschädigungsanspruch während der Arbeiten
Das ist eine wenig bekannte und oft nützliche Vorschrift. „Die Wohnungseigentümer, die infolge der Ausführung der Arbeiten einen Schaden erleiden, sei es durch eine dauerhafte Wertminderung ihrer Einheit, sei es durch eine schwere, auch nur zeitweilige Nutzungsbeeinträchtigung, sei es durch Beschädigungen, haben Anspruch auf eine Entschädigung.“ (Artikel 31 des Gesetzes).
Diese Entschädigung ist von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Sie wird verteilt:
- für die nach Artikel 26 beschlossenen Arbeiten: im Verhältnis zur Beteiligung jedes Einzelnen an den Kosten der Arbeiten;
- für die Aufstockungsarbeiten des Artikels 30: nach dem ursprünglichen Verhältnis der Rechte jedes Einzelnen am Gemeinschaftseigentum.
Ein Geschäft, das wegen eines Gerüsts mehrere Wochen geschlossen bleibt, eine Wohnung, die durch eine Baustelle unbewohnbar wird: das sind die Fälle, die diese Vorschrift erfasst. Lassen Sie den Schaden feststellen und bewerten, sobald er eintritt.
Die Gegenleistung: die Arbeiten zulassen
„Keiner der Wohnungseigentümer und keiner ihrer Rechtsinhaber darf die Ausführung der von der Eigentümerversammlung ordnungsgemäß und ausdrücklich beschlossenen Arbeiten behindern, auch nicht innerhalb seines Sondereigentums“, und zwar nach den Artikeln 16 d) und 26 (Artikel 28). Der Entschädigungsanspruch und die Pflicht, die Arbeiten zuzulassen, gehören zusammen.
Die Bearbeitung einer Schadenakte und die Begleitung der Wiederherstellungsarbeiten können eine Vergütung des Syndic auslösen, deren Grundlage im von der Versammlung beschlossenen Mandat und, bei übertragener Bauherrenfunktion, im Beschluss der Versammlung über die Arbeiten festgelegt ist. Wir veröffentlichen hier keinen Tarif: lassen Sie sich die für Ihre Eigentümergemeinschaft geltende Grundlage vor Anlage der Akte erläutern.
Die Fristen, die Sie nicht verstreichen lassen dürfen
Die persönlichen Ansprüche aus der Anwendung des Gesetzes zwischen Wohnungseigentümern oder zwischen einem Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft unterliegen einer Verjährungsfrist von zehn Jahren. Die Anfechtung von Beschlüssen der Versammlung — darunter der Beschluss über den Wiederaufbau, über die Verteilung der Kosten der Arbeiten oder über eine Entschädigung — muss von den widersprechenden oder säumigen Wohnungseigentümern jedoch innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zustellung des Protokolls erhoben werden, bei Verlust des Rechts (Artikel 34). Die vertraglichen Melde- und Anspruchsfristen Ihrer Versicherungspolice sind noch kürzer.
Eine laufende Akte in Ihrer Residenz
Erleiden Sie einen Schaden im Zusammenhang mit einem Schadenfall oder einer Baustelle, so schreiben Sie uns mit den Feststellungen und der Bewertung. Wir nennen Ihnen den maßgeblichen Weg — Schadenmeldung, Aufnahme in die Tagesordnung, Entschädigungsantrag — und den einzuhaltenden Zeitplan.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.