Viele Wohnungseigentümer glauben, die Gebäudepolice deckt sie vollständig ab. Sie deckt das Gebäude und die Eigentümergemeinschaft — nicht Ihr Eigentum und nicht Ihre persönliche Haftung.
Wer versichert ist, und gegen was
Die Eigentümergemeinschaft (syndicat des copropriétaires) ist eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit, deren Gegenstand „die Erhaltung des Gebäudes und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums“ ist. Und das Gesetz fügt hinzu: „Sie haftet für Schäden, die den Wohnungseigentümern oder Dritten durch Baumängel oder mangelnde Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen, unbeschadet aller Rückgriffsansprüche“ (Artikel 11 des Gesetzes).
Genau dieses Risiko — zusammen mit den Schäden am Gemeinschaftseigentum selbst — soll die Gebäudepolice abdecken.
Worauf die Versicherungspflicht beruht
Seien wir genau, denn zu diesem Punkt liest man oft Aussagen, die aus anderen Rechtsordnungen übertragen sind: das Gesetz vom 16. Mai 1975 regelt den Abschluss einer Gebäudeversicherung nicht selbst. In der Praxis ist diese Deckung in der Teilungserklärung (règlement de copropriété) vorgesehen und/oder von der Eigentümerversammlung beschlossen, und sie ist in den luxemburgischen Eigentümergemeinschaften durchgängig vorhanden. Sie wird in der Regel auch von den Kreditinstituten verlangt, die die Einheiten finanzieren.
Das Gesetz setzt ihre Existenz im Übrigen voraus, wenn es das Schicksal der Entschädigungen im Fall der Zerstörung regelt und dabei die Entschädigungen für „das versicherte Gebäude“ nennt (Artikel 32). Die Grundlage der Pflicht liegt für Ihr Gebäude jedoch in Ihrer Teilungserklärung und in Ihren Beschlüssen der Versammlung: dort ist sie zu prüfen.
Was eine Gebäudepolice in der Regel deckt
- die Schäden am Gemeinschaftseigentum: Bausubstanz, Rohbau, gemeinschaftliche Anlagen, Aufzug, Heizungsraum;
- die Haftpflicht der Eigentümergemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern und Dritten;
- je nach vereinbarten Deckungen: Feuer, Wasserschäden, Sturm, Glasbruch im Gemeinschaftseigentum, Elektroschäden, Naturkatastrophen und mitunter der Rechtsschutz.
Der tatsächliche Umfang, die Höchstgrenzen, die Ausschlüsse und die Selbstbeteiligungen stehen in Ihrer Police. Wir teilen Ihnen die Einzelheiten auf Anfrage mit, und der Verwaltungsrat (conseil syndical) kann sie im Rahmen seiner Kontrolle der Geschäftsführung einsehen (Artikel 16 der großherzoglichen Verordnung).
Ihr Mobiliar, Ihre Einbauten im Sondereigentum (Küche, Parkett, Sanitär, Einbauschrank), Ihre persönliche Haftpflicht und die Schäden, deren Ursache im Sondereigentum liegt. Eine persönliche Hausratversicherung bleibt daher unverzichtbar, ob Sie Ihre Einheit selbst nutzen oder vermieten — und Ihr Mieter muss seine eigene haben. Das Fehlen einer persönlichen Versicherung ist eine der häufigsten Ursachen schlecht entschädigter Schäden in der Eigentümergemeinschaft.
Die fünf Punkte, die jedes Jahr zu verfolgen sind
- die Gesellschaft und die Policennummer;
- die Fälligkeit und die Zahlung der Prämie;
- der Umfang der Deckungen, gemessen am tatsächlichen Zustand des Gebäudes und an den ausgeführten Arbeiten;
- die Höhe der Selbstbeteiligungen, die bestimmt, was bei der Eigentümergemeinschaft verbleibt;
- der Schadenverlauf der letzten Geschäftsjahre.
Der letzte Punkt ist der aussagekräftigste: ein wiederkehrender Schadenverlauf belastet die Prämie und deutet fast immer auf einen technischen Mangel hin, den man besser behandelt als erträgt.
Unsere Position, klar gesagt
Für die von uns verwalteten Eigentümergemeinschaften wird die Gebäudeversicherung bei D&D Assurances abgeschlossen, einer Agentur der Foyer-Gruppe, die demselben Umfeld wie D&D Syndic angehört, sofern nichts anderes vereinbart ist. Das ist eine Klausel unseres Mandats, und wir sagen es hier lieber, als es Sie selbst entdecken zu lassen. Die Eigentümerversammlung bleibt befugt, anders zu entscheiden.
Ihre Police überprüfen
Möchten Sie die für Ihre Residenz geltenden Deckungen und Selbstbeteiligungen kennen oder die Angemessenheit der Deckung nach Arbeiten prüfen lassen, so schreiben Sie uns unter Angabe Ihrer Residenz: wir übermitteln Ihnen die Einzelheiten der Police und können das Thema auf die Tagesordnung setzen.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.