O seguro do edifício: o que cobre e o que não cobre

Muitos condóminos acreditam que a apólice do edifício os cobre inteiramente. Ela cobre o edifício e a copropriedade — não os seus bens, nem a sua responsabilidade pessoal.

Quem está seguro, e contra o quê

O syndicat des copropriétaires (a coletividade dos condóminos) é uma pessoa coletiva dotada de personalidade jurídica, cujo objeto é «a conservação do edifício e a administração das partes comuns». E a lei acrescenta: «É responsável pelos danos causados aos condóminos ou a terceiros pelo vício de construção ou pela falta de manutenção das partes comuns, sem prejuízo de quaisquer ações de regresso» (artigo 11.º da lei).

É precisamente esta exposição — mais os danos sofridos pelas próprias partes comuns — que a apólice do edifício tem por objeto cobrir.

Em que se funda a obrigação de segurar

Sejamos precisos, porque é um ponto sobre o qual se leem muitas vezes afirmações transpostas de outros direitos: a lei de 16 de maio de 1975 não organiza ela própria a subscrição de uma apólice de seguro do edifício. Na prática, esta cobertura está prevista no règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) e/ou é decidida pela assembleia geral, e é sistemática nas copropriedades luxemburguesas. É também geralmente exigida pelas instituições de crédito que financiam as frações.

A lei pressupõe, de resto, a sua existência quando regula o destino das indemnizações em caso de destruição, referindo-se às indemnizações representativas do «edifício seguro» (artigo 32.º). Mas o fundamento da obrigação, para o seu edifício, está no seu regulamento e nas suas deliberações de assembleia: é aí que deve ser verificado.

O que uma apólice de edifício cobre geralmente

• os danos nas partes comuns: construção, estrutura, equipamentos comuns, elevador, central térmica;
• a responsabilidade civil da copropriedade perante os condóminos e terceiros;
• conforme as garantias subscritas: incêndio, danos causados por água, tempestade, quebra de vidros das partes comuns, danos elétricos, catástrofes naturais e, às vezes, a proteção jurídica.

A extensão real, os limites, as exclusões e as franquias constam da sua apólice. Comunicamos-lhe os respetivos elementos a pedido, e o conseil syndical (comissão de condóminos) pode tomar conhecimento deles no âmbito da sua fiscalização da gestão (artigo 16.º do regulamento grão-ducal).

Os cinco pontos a seguir todos os anos

1. a companhia e o número de apólice;
2. o vencimento e o pagamento do prémio;
3. a extensão das garantias, face ao estado real do edifício e às obras realizadas;
4. o montante das franquias, que determina o que fica a cargo da copropriedade;
5. a sinistralidade dos últimos exercícios.

Este último ponto é o mais eloquente: uma sinistralidade recorrente pesa no prémio e indica quase sempre uma anomalia técnica que é melhor tratar do que suportar.

A nossa posição, dita com clareza

Para as copropriedades que administramos, o seguro do edifício é subscrito junto da D&D Assurances, agência do grupo Foyer pertencente ao mesmo ecossistema que a D&D Syndic, salvo convenção em contrário. É uma cláusula do nosso mandato, e preferimos enunciá-la aqui a deixá-la descobrir. A assembleia geral continua soberana para decidir de outro modo.

Fazer o ponto sobre a sua apólice

Se quiser conhecer as garantias e as franquias aplicáveis à sua residência, ou mandar examinar a adequação da cobertura após obras, escreva-nos indicando a sua residência: transmitimos-lhe os elementos da apólice e podemos levar o assunto à ordem de trabalhos.

Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.