Os danos causados por água são o sinistro mais frequente em copropriedade. A questão que determina tudo não é onde estão os danos, mas onde se encontra a origem da fuga.
A regra de qualificação a conhecer
«No silêncio ou na contradição dos títulos», são considerados partes comuns «a estrutura dos edifícios, os elementos de equipamento comum, incluindo as partes das canalizações a eles afetas que atravessam locais privativos» (artigo 3.º da lei).
Consequência concreta, e muitas vezes contraintuitiva: uma coluna montante ou uma coluna de queda que passa no seu apartamento continua a ser, em princípio, uma parte comum — mesmo embutida na sua parede ou escondida numa caixa. Pelo contrário, os seus aparelhos, os seus tubos flexíveis, as suas juntas e as canalizações que servem exclusivamente a sua fração são privativos.
O caso da impermeabilização
Quando o règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) reserva a fruição de uma parte comum a um condómino — terraço, varanda, jardim privativo — o encargo da sua manutenção só incumbe a este. Mas esta regra «não se aplica às despesas relativas à estrutura do edifício, nomeadamente à impermeabilização» (artigo 7.º da lei).
Uma infiltração que provém da impermeabilização de um terraço é, portanto, em princípio, assunto da copropriedade — mesmo que o terraço seja de uso exclusivo seu.
Só valem «no silêncio ou na contradição dos títulos». A qualificação exata das janelas, estores, varandas, terraços e canalizações varia de um regulamento da copropriedade para outro no Luxemburgo. Não existe, por isso, uma resposta geral válida para todas as copropriedades. Antes de assumir uma despesa ou um litígio, mande verificar o seu regulamento e o seu état descriptif de division (descrição e divisão do edifício).
A sequência a seguir
- Estancar a fuga: válvula, torneira de segurança, corte geral se necessário. Proteger o que ainda pode ser protegido.
- Avisar o vizinho em causa e o syndic (administrador de condomínios). Um dano causado por água envolve quase sempre duas frações, no mínimo.
- Identificar a origem. Às vezes é necessária uma deteção de fugas; a sua assunção depende do resultado da pesquisa e das garantias dos contratos em presença — é uma questão a colocar antes de a encomendar.
- Elaborar uma declaração amigável entre as frações afetadas, de forma factual.
- Declarar: ao syndic quanto ao edifício, à sua seguradora quanto aos seus bens.
- Reparar primeiro a origem, repor o estado depois. Refazer uma pintura antes de tratar a causa é pagar duas vezes.
Quem paga o quê
- As reparações nas partes comuns são encargos da copropriedade, repartidos segundo as regras aplicáveis ao edifício (artigo 7.º da lei).
- As reparações nas partes privativas ficam a cargo do condómino em causa.
- A indemnização dos danos depende dos contratos de seguro em presença, das respetivas franquias e das responsabilidades apuradas. É distinta da questão «comum ou privativo».
- Por último, o syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) é responsável pelos danos causados aos condóminos ou a terceiros pelo vício de construção ou pela falta de manutenção das partes comuns, sem prejuízo de quaisquer ações de regresso (artigo 11.º da lei). É esta a exposição que a apólice do edifício cobre.
Os casos que mais se discutem
Três configurações surgem constantemente: a infiltração por um terraço superior, a fuga embutida em que se ignora se a porção é comum ou privativa, e a junta do azulejo do duche, muitas vezes privativa. Nestes três casos, a peritagem técnica precede a discussão jurídica: apurar a origem e depois aplicar a qualificação do regulamento.
Quando a repetição se torna o verdadeiro problema
Danos causados por água recorrentes num edifício raramente indicam má sorte: indicam uma vetustez da rede ou da impermeabilização. Nesse ponto, a resposta certa já não é uma sucessão de arranjos, mas um diagnóstico e um plano de obras, financiado se for o caso pelo fonds de travaux (fundo de obras). É um ponto a inscrever na ordem de trabalhos da assembleia.
Fazer qualificar a sua situação
Envie-nos uma descrição da fuga, a sua origem presumida e algumas fotografias, indicando a sua residência e a sua fração. Retomamos o seu regulamento da copropriedade e dizemos-lhe o que prevê para o elemento em causa.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.