Der Wasserschaden ist der häufigste Schaden in der Eigentümergemeinschaft. Die Frage, die alles bestimmt, ist nicht, wo die Schäden sind, sondern wo die Ursache des Wasseraustritts liegt.
Die Einordnungsregel, die Sie kennen sollten
„Schweigen die Urkunden oder widersprechen sie sich“, so gelten als Gemeinschaftseigentum „der Rohbau der Gebäude, die gemeinschaftlichen Ausstattungselemente, einschließlich der dazugehörigen Leitungsabschnitte, die durch Sondereigentum verlaufen“ (Artikel 3 des Gesetzes).
Die konkrete und oft kontraintuitive Folge: eine Steigleitung oder eine Fallleitung, die durch Ihre Wohnung verläuft, bleibt grundsätzlich Gemeinschaftseigentum — auch wenn sie in Ihrer Wand eingebaut oder in einer Verkleidung verborgen ist. Umgekehrt sind Ihre Geräte, Ihre Schläuche, Ihre Dichtungen und die Leitungen, die ausschließlich Ihre Einheit versorgen, Sondereigentum.
Der Fall der Abdichtung
Behält die Teilungserklärung (règlement de copropriété) die Nutzung eines Gemeinschaftseigentums einem Wohnungseigentümer vor — Terrasse, Balkon, Sondernutzungsgarten —, so treffen die Kosten seiner Instandhaltung allein diesen. Diese Regel „gilt jedoch nicht für Ausgaben, die den Rohbau und insbesondere die Abdichtung betreffen“ (Artikel 7 des Gesetzes).
Eine Feuchtigkeitsbildung, die von der Abdichtung einer Terrasse herrührt, ist daher grundsätzlich Sache der Eigentümergemeinschaft — selbst wenn die Terrasse Ihrer ausschließlichen Nutzung dient.
Sie greifen nur, „wenn die Urkunden schweigen oder sich widersprechen“. Die genaue Einordnung von Fenstern, Rollläden, Balkonen, Terrassen und Leitungen ist in Luxemburg von Teilungserklärung zu Teilungserklärung verschieden. Es gibt daher keine allgemeine Antwort, die für alle Eigentümergemeinschaften gilt. Lassen Sie Ihre Teilungserklärung und Ihre Aufteilungsbeschreibung prüfen, bevor Sie eine Ausgabe oder eine Auseinandersetzung auf sich nehmen.
Die Reihenfolge, die einzuhalten ist
- Den Wasseraustritt stoppen: Ventil, Absperrhahn, notfalls Hauptabsperrung. Sichern, was noch zu retten ist.
- Benachrichtigen Sie den betroffenen Nachbarn und den Syndic. Ein Wasserschaden betrifft fast immer mindestens zwei Einheiten.
- Die Ursache feststellen. Manchmal ist eine Leckortung erforderlich; wer sie trägt, hängt vom Ergebnis der Ortung und von den Garantien der beteiligten Verträge ab — eine Frage, die vor der Beauftragung zu klären ist.
- Eine einvernehmliche Schadenanzeige zwischen den betroffenen Einheiten erstellen, sachlich und nachvollziehbar.
- Melden: dem Syndic für das Gebäude, Ihrem Versicherer für Ihr Eigentum.
- Zuerst die Ursache beheben, dann wiederherstellen. Wer neu streicht, bevor die Ursache behandelt ist, zahlt zweimal.
Wer zahlt was
- Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sind Kosten der Eigentümergemeinschaft und werden nach den für das Gebäude geltenden Regeln verteilt (Artikel 7 des Gesetzes).
- Reparaturen am Sondereigentum gehen zu Lasten des betroffenen Wohnungseigentümers.
- Die Entschädigung der Schäden hängt von den beteiligten Versicherungsverträgen, ihren Selbstbeteiligungen und den festgestellten Verantwortlichkeiten ab. Sie ist von der Frage „Gemeinschafts- oder Sondereigentum“ zu trennen.
- Schließlich haftet die Eigentümergemeinschaft für Schäden, die den Wohnungseigentümern oder Dritten durch Baumängel oder mangelnde Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen, unbeschadet aller Rückgriffsansprüche (Artikel 11 des Gesetzes). Das ist das Risiko, das die Gebäudepolice abdeckt.
Die Fälle, die am meisten diskutiert werden
Drei Konstellationen kehren immer wieder: der Wassereintritt über eine darüberliegende Terrasse, der verdeckte Wasseraustritt, bei dem unklar ist, ob der Abschnitt Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist, und die Fliesenfuge in der Dusche, meist Sondereigentum. In diesen drei Fällen geht die technische Begutachtung der rechtlichen Diskussion voraus: zuerst die Ursache feststellen, dann die Einordnung der Teilungserklärung anwenden.
Wenn die Wiederholung zum eigentlichen Thema wird
Wiederkehrende Wasserschäden in einem Gebäude sind selten Pech: sie deuten auf veraltete Leitungen oder Abdichtungen hin. In diesem Stadium ist die richtige Antwort keine Folge von Notreparaturen mehr, sondern eine Diagnose und ein Arbeitsplan, gegebenenfalls finanziert aus dem Instandhaltungsfonds (fonds de travaux). Das ist ein Punkt für die Tagesordnung der Versammlung.
Ihre Situation einordnen lassen
Senden Sie uns eine Beschreibung des Wasseraustritts, seine vermutete Ursache und einige Fotos, unter Angabe Ihrer Residenz und Ihrer Einheit. Wir nehmen Ihre Teilungserklärung zur Hand und sagen Ihnen, was sie für das betroffene Element vorsieht.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.