Depois de um sinistro importante, colocam-se duas questões, nesta ordem: o que se decide e o que acontece ao dinheiro do seguro? A lei responde a ambas, e de forma bastante protetora para a copropriedade.
A deliberação de reconstruir ou de repor o estado
«Em caso de destruição total ou parcial, a assembleia geral dos condóminos pode decidir pela maioria dos votos dos condóminos a reconstrução do edifício ou a reposição do estado da parte danificada.» (artigo 32.º da lei).
Os condóminos que participam na manutenção dos edifícios que sofreram os danos são obrigados a participar nas mesmas proporções e segundo as mesmas regras nas despesas das obras.
Um caso em que a reposição do estado é obrigatória
A lei protege os sinistrados minoritários: «No caso em que a destruição afete frações que representem menos de metade dos votos de todos os condóminos cujas partes privativas compõem o edifício sinistrado, a reposição do estado é obrigatória se a maioria dos condóminos sinistrados a pedir.» (artigo 32.º). Uma maioria do edifício não pode, portanto, abandonar à sua sorte algumas frações danificadas.
A indemnização tem destino fixado
É o ponto essencial, e é tranquilizador: «No caso em que a copropriedade decida a reconstrução, as indemnizações representativas do edifício destruído serão, sem prejuízo dos direitos dos credores inscritos, afetadas prioritariamente à reconstrução ou à reparação, e os pagamentos liberatórios só podem fazer-se contra a apresentação dos documentos comprovativos.» (artigo 32.º).
O dinheiro do seguro não pode, por isso, ser gasto noutra coisa, e liberta-se à medida dos comprovativos de obras. Se as indemnizações não forem empregadas na reconstrução ou na reparação do edifício seguro, são afetadas ao pagamento dos créditos privilegiados e hipotecários, segundo a graduação de cada um.
Se se decidir não repor o estado
«Se for tomada a deliberação […] de não repor o estado do edifício sinistrado, procede-se à liquidação dos direitos na copropriedade e à indemnização dos condóminos cuja fração não é reconstituída.» (artigo 33.º). A saída não é, por isso, um espólio: está organizada.
O seu direito a indemnização durante as obras
É uma disposição pouco conhecida e muitas vezes útil. «Os condóminos que sofram um prejuízo em consequência da execução das obras, em razão de uma diminuição definitiva do valor da sua fração, de uma privação grave do uso, mesmo que temporária, ou de degradações, têm direito a uma indemnização.» (artigo 31.º da lei).
Esta indemnização fica a cargo do conjunto dos condóminos. É repartida:
- quanto às obras decididas ao abrigo do artigo 26.º: em proporção da participação de cada um no custo das obras;
- quanto às obras de sobrelevação do artigo 30.º: segundo a proporção inicial dos direitos de cada um nas partes comuns.
Um estabelecimento comercial fechado várias semanas por causa de um andaime, uma habitação tornada inabitável por uma obra: são estas as situações que este texto visa. Faça constatar e quantificar o prejuízo no momento em que ocorre.
A contrapartida: deixar executar as obras
«Nenhum dos condóminos nem dos seus titulares de direitos pode obstar à execução, mesmo no interior das suas partes privativas, das obras regular e expressamente decididas pela assembleia geral» ao abrigo dos artigos 16.º-d) e 26.º (artigo 28.º). O direito a indemnização e a obrigação de deixar executar andam juntos.
A gestão de um processo de sinistro e o acompanhamento das obras de reposição podem dar lugar a uma remuneração do syndic, cuja base é fixada pelo mandato votado pela assembleia e, quanto à direção de obra delegada, pela deliberação da assembleia que votou as obras. Não publicamos aqui qualquer tabela: mande precisar a base aplicável à sua copropriedade antes da abertura do processo.
Os prazos que não se devem deixar passar
As ações pessoais nascidas da aplicação da lei, entre condóminos ou entre um condómino e a copropriedade, prescrevem no prazo de dez anos. Mas as impugnações de deliberações da assembleia — entre as quais a deliberação de reconstruir, a repartição do custo das obras ou a de uma indemnização — devem ser interpostas pelos condóminos que votaram contra ou que faltaram num prazo de dois meses a contar da notificação da ata, sob pena de caducidade (artigo 34.º). Os prazos contratuais de declaração e de reclamação previstos na sua apólice de seguro são, esses, ainda mais curtos.
Um processo em curso na sua residência
Se sofrer um prejuízo ligado a um sinistro ou a uma obra, escreva-nos com os elementos de constatação e a quantificação. Indicamos-lhe a via aplicável — declaração, inscrição na ordem de trabalhos, pedido de indemnização — e o calendário a respeitar.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.