Dans la grande majorité des questions que nous recevons, la réponse ne se trouve pas dans la loi mais dans le règlement de copropriété de l’immeuble. C’est le document qu’il faut avoir lu une fois, et savoir rouvrir.
Ce qu’il détermine
Le règlement de copropriété, objet d’une convention générale ou de l’engagement de chacun des intéressés, « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il établit également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes et fixe la quote-part des charges afférente à chaque lot » (article 10 de la loi).
Il se lit avec deux documents voisins : l’état descriptif de division, qui identifie les lots et fixe les quotes-parts, et le cas échéant un règlement d’ordre intérieur, qui précise les règles de vie quotidienne.
Ce qu’il ne peut pas faire
Le règlement « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (article 10.2). Et la loi va plus loin :
- toute clause étrangère à l’objet du règlement de copropriété est réputée non écrite (article 10.3) ;
- toute clause du règlement étrangère à l’objet du syndicat — la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes — est réputée non écrite (article 11) ;
- sont réputées non écrites les clauses contraires à une longue liste d’articles de la loi, qui couvre notamment les règles de répartition des charges, les majorités et les recours (article 40).
Conséquence pratique : une clause figurant dans un règlement ancien n’est pas nécessairement valable. Si une disposition vous paraît excessive au regard de la destination de l’immeuble, elle mérite d’être examinée plutôt que subie.
À qui il s’impose
« Le règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause, y compris les locataires et occupants à un titre quelconque » (article 10.4). À l’égard des ayants cause à titre particulier, il n’est toutefois obligatoire qu’après avoir été transcrit sur les registres du conservateur des hypothèques de la circonscription où l’immeuble est situé — de même pour ses additions et modifications, selon les formes de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers.
Comment le modifier
La modification, ou le cas échéant l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes relève de la double majorité de l’article 17 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix. Le projet de modification doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour (article 5, 3°, du règlement grand-ducal).
Modifier les règles de jouissance et d’administration : double majorité de l’article 17. Modifier la répartition des charges : unanimité (article 8), sauf les cas d’adaptation aux critères légaux et les modifications rendues nécessaires par des travaux ou des actes régulièrement votés. C’est l’erreur la plus fréquente dans la rédaction des résolutions.
S’il n’existe pas de règlement
La loi ne laisse pas la situation en suspens : « Dans les copropriétés où il n’existe pas de règlement de copropriété, le syndicat doit établir et faire publier un règlement de copropriété conformément à la présente loi. » À défaut par l’assemblée d’en arrêter le texte à la majorité de l’article 17, tout copropriétaire peut demander au tribunal civil de procéder à son établissement (article 10.5).
Comment l’obtenir
Le règlement est annexé à votre acte d’acquisition : votre notaire vous en a remis une copie. Vous le retrouvez également, avec les procès-verbaux d’assemblée et vos décomptes, dans votre espace en ligne My D&D Access. Si vous n’en disposez d’aucun exemplaire, demandez-le-nous.
Une clause qui vous interroge
Avant d’engager des travaux, de signer un bail ou d’ouvrir un différend avec un voisin, faites vérifier la clause applicable. Écrivez-nous en citant le passage concerné et en indiquant votre résidence : nous le replaçons dans son contexte, et nous vous disons ce qu’il permet réellement.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.