Bei der großen Mehrheit der Fragen, die uns erreichen, steht die Antwort nicht im Gesetz, sondern in der Teilungserklärung (règlement de copropriété) des Gebäudes. Es ist das Dokument, das man einmal gelesen haben und wiederfinden sollte.
Was sie festlegt
Die Teilungserklärung, Gegenstand einer allgemeinen Vereinbarung oder der Verpflichtung jedes Beteiligten, „legt die Zweckbestimmung des Sonder- wie des Gemeinschaftseigentums sowie die Bedingungen ihrer Nutzung fest; sie bestimmt ferner, vorbehaltlich der Vorschriften dieses Gesetzes, die Regeln über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und setzt den Kostenanteil jeder Einheit fest“ (Artikel 10 des Gesetzes).
Sie wird mit zwei verwandten Dokumenten gelesen: der Aufteilungsbeschreibung (état descriptif de division), die die Einheiten bezeichnet und die Miteigentumsanteile festsetzt, und gegebenenfalls einer Hausordnung, die die Regeln des täglichen Zusammenlebens präzisiert.
Was sie nicht kann
Die Teilungserklärung „darf den Rechten der Wohnungseigentümer keine Beschränkungen auferlegen außer denen, die durch die Zweckbestimmung des Gebäudes gerechtfertigt sind, wie sie in den Urkunden, durch seine Merkmale oder seine Lage bestimmt ist“ (Artikel 10.2). Und das Gesetz geht weiter:
- jede dem Gegenstand der Teilungserklärung fremde Klausel gilt als nicht geschrieben (Artikel 10.3);
- jede Klausel der Teilungserklärung, die dem Gegenstand der Eigentümergemeinschaft fremd ist — der Erhaltung des Gebäudes und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums —, gilt als nicht geschrieben (Artikel 11);
- als nicht geschrieben gelten die Klauseln, die einer langen Liste von Gesetzesartikeln widersprechen, die insbesondere die Regeln der Kostenverteilung, die Mehrheiten und die Rechtsbehelfe umfasst (Artikel 40).
Praktische Folge: eine Klausel in einer alten Teilungserklärung ist nicht zwangsläufig wirksam. Erscheint Ihnen eine Bestimmung im Licht der Zweckbestimmung des Gebäudes übermäßig, so verdient sie eine Prüfung, statt hingenommen zu werden.
Für wen sie gilt
„Die Teilungserklärung verpflichtet die verschiedenen Eigentümer und alle ihre Rechtsnachfolger, einschließlich der Mieter und der Bewohner aus welchem Rechtsgrund auch immer“ (Artikel 10.4). Gegenüber Einzelrechtsnachfolgern ist sie jedoch erst verbindlich, nachdem sie in die Register des Hypothekenbewahrers des Bezirks, in dem das Gebäude liegt, eingetragen wurde — ebenso ihre Ergänzungen und Änderungen, nach den Formen des Gesetzes vom 25. September 1905 über die Eintragung dinglicher Rechte an Grundstücken.
Wie sie geändert wird
Die Änderung oder gegebenenfalls die Erstellung der Teilungserklärung soweit sie die Nutzung, den Gebrauch und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betrifft, unterliegt der doppelten Mehrheit des Artikels 17: Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertritt. Die Änderungsvorlage muss spätestens zugleich mit der Tagesordnung zugestellt werden (Artikel 5 Nr. 3 der großherzoglichen Verordnung).
Änderung der Nutzungs- und Verwaltungsregeln: doppelte Mehrheit des Artikels 17. Änderung der Kostenverteilung: Einstimmigkeit (Artikel 8), außer in den Fällen der Anpassung an die gesetzlichen Kriterien und der durch ordnungsgemäß beschlossene Arbeiten oder Rechtsgeschäfte notwendig gewordenen Änderungen. Das ist der häufigste Fehler bei der Formulierung von Beschlüssen.
Wenn keine Teilungserklärung besteht
Das Gesetz lässt die Lage nicht offen: „In Eigentümergemeinschaften, in denen keine Teilungserklärung besteht, muss die Eigentümergemeinschaft eine Teilungserklärung nach diesem Gesetz erstellen und veröffentlichen lassen.“ Beschließt die Versammlung den Text nicht mit der Mehrheit des Artikels 17, so kann jeder Wohnungseigentümer beim Zivilgericht ihre Erstellung beantragen (Artikel 10.5).
Wie Sie sie erhalten
Die Teilungserklärung ist Ihrer Erwerbsurkunde beigefügt: Ihr Notar hat Ihnen eine Kopie übergeben. Sie finden sie außerdem, zusammen mit den Protokollen der Versammlungen und Ihren Abrechnungen, in Ihrem Online-Bereich My D&D Access. Verfügen Sie über kein Exemplar, so fordern Sie es bei uns an.
Eine Klausel, die Sie beschäftigt
Bevor Sie Arbeiten beginnen, einen Mietvertrag unterzeichnen oder eine Auseinandersetzung mit einem Nachbarn eröffnen, lassen Sie die maßgebliche Klausel prüfen. Schreiben Sie uns unter Angabe der betreffenden Stelle und Ihrer Residenz: wir setzen sie in ihren Zusammenhang und sagen Ihnen, was sie tatsächlich erlaubt.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.