Na grande maioria das questões que recebemos, a resposta não está na lei mas no règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) do edifício. É o documento que convém ter lido uma vez, e saber reabrir.
O que determina
O regulamento da copropriedade, objeto de uma convenção geral ou do compromisso de cada um dos interessados, «determina a afetação das partes tanto privativas como comuns, bem como as condições da sua fruição; estabelece igualmente, sem prejuízo do disposto na presente lei, as regras relativas à administração das partes comuns e fixa a quota-parte dos encargos correspondente a cada fração» (artigo 10.º da lei).
Lê-se com dois documentos próximos: o état descriptif de division (descrição e divisão do edifício), que identifica as frações e fixa as quotas-partes, e, se for o caso, um regulamento de ordem interna, que precisa as regras da vida quotidiana.
O que não pode fazer
O regulamento «não pode impor qualquer restrição aos direitos dos condóminos fora das que sejam justificadas pela afetação do edifício, tal como está definida nos títulos, pelas suas características ou pela sua localização» (artigo 10.2). E a lei vai mais longe:
- qualquer cláusula alheia ao objeto do regulamento da copropriedade se considera não escrita (artigo 10.3);
- qualquer cláusula do regulamento alheia ao objeto da copropriedade — a conservação do edifício e a administração das partes comuns — se considera não escrita (artigo 11.º);
- consideram-se não escritas as cláusulas contrárias a uma longa lista de artigos da lei, que abrange nomeadamente as regras de repartição dos encargos, as maiorias e os recursos (artigo 40.º).
Consequência prática: uma cláusula que conste de um regulamento antigo não é necessariamente válida. Se uma disposição lhe parecer excessiva face à afetação do edifício, merece ser examinada e não suportada.
A quem se impõe
«O regulamento obriga os diferentes proprietários e todos os seus sucessores, incluindo os inquilinos e os ocupantes a qualquer título» (artigo 10.4). Perante os sucessores a título particular, só é obrigatório, no entanto, depois de ter sido transcrito nos registos do conservador do registo predial da circunscrição onde o edifício se situa — o mesmo vale para os seus aditamentos e alterações, segundo as formas da lei de 25 de setembro de 1905 sobre a transcrição dos direitos reais imobiliários.
Como alterá-lo
A alteração, ou se for o caso a elaboração, do regulamento da copropriedade na medida em que diga respeito à fruição, ao uso e à administração das partes comuns cabe na dupla maioria do artigo 17.º: maioria dos membros da copropriedade que represente pelo menos três quartos dos votos. O projeto de alteração deve ser notificado, no limite, ao mesmo tempo que a ordem de trabalhos (artigo 5.º, 3.º, do regulamento grão-ducal).
Alterar as regras de fruição e de administração: dupla maioria do artigo 17.º. Alterar a repartição dos encargos: unanimidade (artigo 8.º), salvo nos casos de adaptação aos critérios legais e nas alterações tornadas necessárias por obras ou atos regularmente votados. É o erro mais frequente na redação das deliberações.
Se não existir regulamento
A lei não deixa a situação em suspenso: «Nas copropriedades onde não exista regulamento da copropriedade, o syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) deve elaborar e fazer publicar um regulamento da copropriedade em conformidade com a presente lei.» Na falta de aprovação do texto pela assembleia com a maioria do artigo 17.º, qualquer condómino pode pedir ao tribunal civil que proceda à sua elaboração (artigo 10.5).
Como obtê-lo
O regulamento está anexo à sua escritura de aquisição: o seu notário entregou-lhe uma cópia. Encontra-o igualmente, com as atas das assembleias e os seus acertos, na sua área em linha My D&D Access. Se não tiver nenhum exemplar, peça-nos.
Uma cláusula que lhe suscita dúvidas
Antes de iniciar obras, de assinar um contrato de arrendamento ou de abrir um litígio com um vizinho, mande verificar a cláusula aplicável. Escreva-nos citando a passagem em causa e indicando a sua residência: recolocamo-la no seu contexto e dizemos-lhe o que permite realmente.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.