Colocar a sua fração em arrendamento não altera o seu lugar na copropriedade: continua a ser condómino, membro do syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) e o único interlocutor do syndic (administrador de condomínios). Daí decorrem algumas consequências práticas.
É a si que convocamos, e é a si que cabe votar
O inquilino não é membro da copropriedade e não vota. O syndic convoca a pessoa inscrita na lista dos condóminos que mantém atualizada (artigo 22.º do regulamento grão-ducal). Tenha, por isso, o cuidado de lhe comunicar a sua morada de correspondência real: se as suas convocatórias seguirem para a morada do imóvel que arrendou, não as receberá.
Pode fazer-se representar: «Qualquer condómino pode delegar o seu direito de voto num mandatário» (artigo 19.º). A lei não restringe essa escolha, e o seu inquilino pode em princípio ser mandatário — salvo restrição do seu règlement de copropriété (regulamento da copropriedade), que prevalece, ou conflito de interesses. Nesse caso, é claramente preferível uma procuração acompanhada de instruções de voto.
É a si que cabem os encargos perante a copropriedade
A copropriedade reclama os encargos ao condómino, nunca ao inquilino. Há, por isso, que distinguir duas relações que não obedecem às mesmas regras:
- Condómino / copropriedade: repartição pelas quotas-partes e segundo as chaves do regulamento da copropriedade (artigos 6.º e 7.º da lei).
- Senhorio / inquilino: o que é repercutível no inquilino, e em que condições, depende do seu contrato de arrendamento e do direito do arrendamento para habitação. Não é a mesma questão e não a decidimos aqui: mande verificar o seu contrato.
Um ponto verificado merece, no entanto, ser conhecido: os haveres do fonds de travaux (fundo de obras) não fazem parte do capital investido na aceção do artigo 3.º da lei alterada de 21 de setembro de 2006 sobre o arrendamento para habitação (artigo 11.º bis da lei de 1975). Esta precisão tem efeitos no cálculo da renda.
Os créditos da copropriedade beneficiam do privilégio do artigo 2102-1.º do Código Civil a favor do senhorio. Quando a fração é objeto de um arrendamento não mobilado, esse privilégio é transferido para as rendas devidas pelo inquilino (artigo 24.º da lei). Os encargos de copropriedade não são, portanto, uma dívida «sem garantia».
O regulamento impõe-se ao seu inquilino
O regulamento da copropriedade obriga os proprietários e todos os seus sucessores, incluindo os inquilinos e os ocupantes a qualquer título (artigo 10.4). Daí decorrem dois cuidados, e eles protegem-no:
- entregar ao inquilino o regulamento da copropriedade, ou o seu regulamento de ordem interna, no momento da entrada no locado;
- remetê-lo expressamente no contrato de arrendamento, de modo a que o seu cumprimento seja uma obrigação contratual.
Se o seu inquilino causar um incómodo, é a si que o syndic escreverá: compete-lhe pôr-lhe fim.
As informações a transmitir ao syndic
- a sua morada de correspondência e os seus contactos diretos, mantidos atualizados;
- a identidade do ocupante, para efeitos de gestão e de segurança (acessos, intervenções, evacuação);
- qualquer transmissão de propriedade ou constituição de um direito de usufruto, de propriedade de raiz, de uso ou de habitação, que deve ser notificada sem demora ao syndic, pelas partes ou pelo notário (artigo 31.º do regulamento grão-ducal).
O acerto destinado ao inquilino
O seu acerto de copropriedade não é um acerto de inquilino: não distingue o que é repercutível do que não é. Podemos elaborar um acerto destinado ao seu inquilino com base nos encargos do exercício; esta prestação individual é faturada ao condómino que dela beneficia, segundo a tabela votada para a sua copropriedade.
Uma questão sobre a sua situação de arrendamento
Escreva-nos indicando a sua residência, a sua fração e a natureza do seu contrato de arrendamento. Dizemos-lhe o que a copropriedade lhe reclama e com que base, para que possa construir o seu acerto de arrendamento com conhecimento de causa.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.