Um incómodo repetido envenena a vida de um edifício, e espera-se muitas vezes que o syndic (administrador de condomínios) lhe ponha fim com uma carta. O seu papel é real, mas tem limites que vale a pena conhecer de antemão, para agir no lugar certo.
O enquadramento
Cada condómino «usa e frui livremente das partes privativas e das partes comuns na condição de não lesar nem os direitos dos outros condóminos nem a afetação do edifício» (artigo 2.º da lei). O règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) precisa as condições de fruição, e impõe-se tanto aos proprietários como aos inquilinos e ocupantes a qualquer título (artigo 10.4).
O que o syndic pode fazer
O syndic está encarregado «de assegurar a execução das disposições do regulamento da copropriedade e das deliberações da assembleia geral» (artigo 21.º). Concretamente:
- recordar a regra aplicável, por escrito, ao condómino em causa — incluindo ao senhorio cujo inquilino está em causa, uma vez que é o condómino que responde pelo cumprimento do regulamento;
- fazer constatar os factos e documentá-los;
- inscrever a questão na ordem de trabalhos da assembleia quando o assunto é coletivo (uso de um local comum, horários, equipamento);
- recorrer a tribunal sem autorização prévia da assembleia quando se trata de assegurar a observância e a execução do regulamento da copropriedade (artigo 14.º). Para as outras ações, é necessária uma autorização da assembleia.
O que não é da competência do syndic
O syndic não é agente da autoridade, nem perito, nem juiz. As infrações, a algazarra e as situações de perigo são da competência das autoridades competentes: a polícia e o município, quanto aos regulamentos locais (ruído, horários, limpeza), que se aplicam além do regulamento da copropriedade. Um litígio estritamente privado entre dois vizinhos, que não configure qualquer incumprimento do regulamento, é dos interessados e, se for o caso, do tribunal.
O syndic também não pode arbitrar um litígio nem comunicar os contactos pessoais de outro condómino: está sujeito a sigilo profissional e ao respeito da regulamentação sobre a proteção de dados. Transmite, não divulga.
O caso dos animais
Não existe, no Luxemburgo, uma regra legal uniforme sobre a detenção de animais em copropriedade. Tudo depende do seu regulamento da copropriedade: alguns enquadram-na (uso de trela nas partes comuns, limpeza, proibição em certos espaços), outros restringem-na mais amplamente. E uma restrição só vale se for justificada pela afetação do edifício (artigo 10.2). Não lhe daremos, por isso, uma resposta geral: verifique o seu regulamento e, se o seu alcance lhe parecer duvidoso, mande examiná-lo.
Indique: a data e a hora dos factos (cada ocorrência), a sua natureza e a sua duração, a fração ou o piso em causa, se os conhecer, os elementos de que dispõe (fotografias, gravações, auto, queixa) e os seus contactos diretos. Uma comunicação datada e repetida permite agir; uma comunicação vaga ou anónima não permite nada.
Se for senhorio
Quando o incómodo vem do seu inquilino, é a si que o syndic se dirige: compete-lhe fazer cessar o incumprimento. Entregar o regulamento da copropriedade ou o regulamento de ordem interna no momento da entrada no locado, e remetê-lo no contrato de arrendamento, é a sua melhor proteção.
Se o incómodo vem das partes comuns
Um equipamento ruidoso, uma porta que bate, uma iluminação deficiente, um odor da conduta do lixo: não são incómodos de vizinhança, mas assuntos de manutenção ou de obras, que se tratam pela comunicação e, se necessário, por uma deliberação da assembleia. A copropriedade é, de resto, responsável pelos danos causados aos condóminos ou a terceiros pelo vício de construção ou pela falta de manutenção das partes comuns (artigo 11.º).
Contactar-nos
Utilize o formulário de comunicação do site ou escreva-nos detalhando os factos. Indicamos-lhe a via mais eficaz — carta ao condómino, ponto na ordem de trabalhos, ou encaminhamento para a autoridade competente — e acompanhamos o processo.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.