Eine wiederkehrende Störung vergiftet das Leben in einem Gebäude, und oft wird vom Syndic erwartet, dass er sie mit einem Brief beendet. Seine Rolle ist wirklich, hat aber Grenzen, die man besser im Vorhinein kennt, um an der richtigen Stelle anzusetzen.
Der Rahmen
Jeder Wohnungseigentümer „nutzt das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum frei, unter der Bedingung, weder die Rechte der anderen Wohnungseigentümer noch die Zweckbestimmung des Gebäudes zu beeinträchtigen“ (Artikel 2 des Gesetzes). Die Teilungserklärung (règlement de copropriété) regelt die Nutzungsbedingungen näher, und sie gilt für die Eigentümer ebenso wie für die Mieter und die Bewohner aus welchem Rechtsgrund auch immer (Artikel 10.4).
Was der Syndic tun kann
Der Syndic hat die Aufgabe, „die Durchführung der Bestimmungen der Teilungserklärung und der Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu gewährleisten“ (Artikel 21). Konkret:
- den betroffenen Wohnungseigentümer schriftlich an die geltende Regel erinnern — auch den Vermieter, dessen Mieter betroffen ist, denn der Wohnungseigentümer haftet für die Einhaltung der Teilungserklärung;
- die Vorgänge feststellen lassen und dokumentieren;
- die Frage auf die Tagesordnung der Versammlung setzen, wenn das Thema die Gemeinschaft betrifft (Nutzung eines Gemeinschaftsraums, Zeiten, Anlagen);
- ohne vorherige Ermächtigung der Versammlung gerichtlich vorgehen, wenn es um die Einhaltung und Durchführung der Teilungserklärung geht (Artikel 14). Für andere Klagen ist eine Ermächtigung der Versammlung erforderlich.
Was nicht Sache des Syndic ist
Der Syndic ist weder Polizeibeamter noch Sachverständiger noch Richter. Für Rechtsverstöße, Ruhestörungen und Gefahrenlagen sind die zuständigen Behörden da: die Polizei und die Gemeinde für die örtlichen Vorschriften (Lärm, Zeiten, Sauberkeit), die zusätzlich zur Teilungserklärung gelten. Eine rein private Auseinandersetzung zwischen zwei Nachbarn, die keinen Verstoß gegen die Teilungserklärung darstellt, ist Sache der Beteiligten und gegebenenfalls des Gerichts.
Der Syndic kann auch keinen Streit schlichten und keine persönlichen Kontaktdaten eines anderen Wohnungseigentümers weitergeben: er ist zum Berufsgeheimnis und zur Einhaltung des Datenschutzrechts verpflichtet. Er leitet weiter, er gibt nicht preis.
Der Fall der Tiere
In Luxemburg gibt es keine einheitliche gesetzliche Regel zur Tierhaltung in der Eigentümergemeinschaft. Alles hängt von Ihrer Teilungserklärung ab: manche regeln sie (Leinenpflicht im Gemeinschaftseigentum, Sauberkeit, Verbot in bestimmten Bereichen), andere beschränken sie weitergehend. Und eine Beschränkung gilt nur, wenn sie durch die Zweckbestimmung des Gebäudes gerechtfertigt ist (Artikel 10.2). Wir geben Ihnen daher keine allgemeine Antwort: prüfen Sie Ihre Teilungserklärung, und erscheint Ihnen ihre Reichweite zweifelhaft, so lassen Sie sie prüfen.
Geben Sie an: Datum und Uhrzeit der Vorgänge (jedes Vorkommnis), ihre Art und ihre Dauer, die betroffene Einheit oder das Geschoss, soweit bekannt, die Unterlagen, über die Sie verfügen (Fotos, Aufnahmen, Feststellung, Anzeige), und Ihre direkten Kontaktdaten. Eine datierte und wiederholte Meldung erlaubt es zu handeln; eine vage oder anonyme Meldung erlaubt nichts.
Wenn Sie Vermieter sind
Geht die Störung von Ihrem Mieter aus, so wendet sich der Syndic an Sie: es ist Ihre Sache, den Verstoß zu beenden. Die Teilungserklärung oder die Hausordnung beim Einzug zu übergeben und sie im Mietvertrag in Bezug zu nehmen, ist Ihr bester Schutz.
Wenn die Störung vom Gemeinschaftseigentum ausgeht
Eine laute Anlage, eine schlagende Tür, eine defekte Beleuchtung, ein Geruch aus dem Müllabwurf: das sind keine Nachbarschaftsstörungen, sondern Fragen der Instandhaltung oder von Arbeiten, die über die Meldung und nötigenfalls über einen Beschluss der Versammlung behandelt werden. Die Eigentümergemeinschaft haftet im Übrigen für Schäden, die den Wohnungseigentümern oder Dritten durch Baumängel oder mangelnde Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen (Artikel 11).
Uns einschalten
Nutzen Sie das Meldeformular der Website oder schreiben Sie uns mit einer genauen Schilderung der Vorgänge. Wir nennen Ihnen den wirksamsten Weg — Schreiben an den Wohnungseigentümer, Punkt auf der Tagesordnung oder Verweis an die zuständige Behörde — und begleiten die Akte.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.