Die Vermietung Ihrer Einheit ändert Ihre Stellung in der Eigentümergemeinschaft nicht: Sie bleiben Wohnungseigentümer, Mitglied der Eigentümergemeinschaft (syndicat de copropriété) und einziger Ansprechpartner des Syndic. Daraus folgen einige praktische Konsequenzen.
Sie werden eingeladen, und Sie stimmen ab
Der Mieter ist nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft und stimmt nicht ab. Der Syndic lädt die Person ein, die in der von ihm geführten Eigentümerliste eingetragen ist (Artikel 22 der großherzoglichen Verordnung). Teilen Sie ihm daher Ihre tatsächliche Korrespondenzadresse mit: gehen Ihre Einladungen an die Adresse der vermieteten Wohnung, so erhalten Sie sie nicht.
Sie können sich vertreten lassen: „Jeder Wohnungseigentümer kann sein Stimmrecht einem Bevollmächtigten übertragen“ (Artikel 19). Das Gesetz beschränkt diese Wahl nicht, und Ihr Mieter kann grundsätzlich dazu gehören — sofern Ihre Teilungserklärung (règlement de copropriété), die vorgeht, dies nicht beschränkt und kein Interessenkonflikt besteht. In dieser Konstellation ist eine Vollmacht mit Abstimmungsweisungen deutlich vorzuziehen.
Sie schulden der Eigentümergemeinschaft die Kosten
Die Eigentümergemeinschaft fordert die Kosten vom Wohnungseigentümer, niemals vom Mieter. Zwei Beziehungen, die nicht denselben Regeln folgen, sind daher zu unterscheiden:
- Wohnungseigentümer / Eigentümergemeinschaft: Verteilung nach Miteigentumsanteilen und nach den Schlüsseln der Teilungserklärung (Artikel 6 und 7 des Gesetzes).
- Vermieter / Mieter: was auf den Mieter umgelegt werden kann und unter welchen Voraussetzungen, richtet sich nach Ihrem Mietvertrag und nach dem Recht der Wohnraummiete. Das ist eine andere Frage, und wir entscheiden sie hier nicht: lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen.
Ein geprüfter Punkt verdient dennoch Erwähnung: die Mittel des Instandhaltungsfonds (fonds de travaux) gehören nicht zum investierten Kapital im Sinne von Artikel 3 des geänderten Gesetzes vom 21. September 2006 über die Wohnraummiete (Artikel 11 bis des Gesetzes von 1975). Diese Klarstellung wirkt sich auf die Mietberechnung aus.
Die Forderungen der Eigentümergemeinschaft genießen das Vorrecht des Artikels 2102-1° des Zivilgesetzbuchs zugunsten des Vermieters. Wird die Einheit unmöbliert vermietet, so wird dieses Vorrecht auf die vom Mieter geschuldeten Mieten übertragen (Artikel 24 des Gesetzes). Die Kosten der Eigentümergemeinschaft sind also keine Schuld „ohne Sicherheit“.
Die Teilungserklärung gilt auch für Ihren Mieter
Die Teilungserklärung verpflichtet die Eigentümer und alle ihre Rechtsnachfolger, einschließlich der Mieter und der Bewohner aus welchem Rechtsgrund auch immer (Artikel 10.4). Daraus folgen zwei Reflexe, die Sie schützen:
- dem Mieter die Teilungserklärung oder die Hausordnung beim Einzug übergeben;
- sie im Mietvertrag ausdrücklich in Bezug nehmen, sodass ihre Beachtung eine vertragliche Pflicht ist.
Verursacht Ihr Mieter eine Störung, so schreibt der Syndic Ihnen: es ist Ihre Sache, sie zu beenden.
Die Angaben, die dem Syndic zu übermitteln sind
- Ihre Korrespondenzadresse und Ihre direkten Kontaktdaten, aktuell gehalten;
- die Identität des Bewohners, für die Zwecke der Verwaltung und der Sicherheit (Zugang, Einsätze, Evakuierung);
- jeden Eigentumsübergang sowie die Begründung eines Nießbrauchs, eines Eigentums ohne Nutzungsrecht, eines Nutzungs- oder Wohnrechts, die dem Syndic unverzüglich anzuzeigen sind, durch die Parteien oder durch den Notar (Artikel 31 der großherzoglichen Verordnung).
Die Abrechnung für den Mieter
Ihre Abrechnung der Eigentümergemeinschaft ist keine Mieterabrechnung: sie unterscheidet nicht zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen. Wir können auf Grundlage der Kosten des Geschäftsjahres eine Abrechnung für Ihren Mieter erstellen; diese Einzelleistung wird dem Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt, der sie in Anspruch nimmt, nach dem für Ihre Eigentümergemeinschaft beschlossenen Tarif.
Eine Frage zu Ihrer Vermietungssituation
Schreiben Sie uns unter Angabe Ihrer Residenz, Ihrer Einheit und der Art Ihres Mietvertrags. Wir sagen Ihnen, was die Eigentümergemeinschaft von Ihnen verlangt und auf welcher Grundlage, damit Sie Ihre Mietabrechnung in Kenntnis der Sachlage aufstellen können.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.