Les copropriétés qui fonctionnent bien ont presque toujours un conseil syndical actif. Ce n’est pas un organe de représentation symbolique : la réglementation lui confie un véritable pouvoir de contrôle sur le syndic.
Facultatif, mais déterminant
« Un conseil syndical peut à tout moment être institué, en vue d’assister le syndic et de contrôler sa gestion » (article 23 de la loi). Il n’est donc pas obligatoire. Mais plusieurs mécanismes de la loi ne s’activent qu’en sa présence : l’avis préalable avant un appel de provision en urgence, l’autorisation du recours à la consultation écrite hors assemblée, la convocation de l’assemblée en cas de carence du syndic, la gestion courante lorsque la copropriété se trouve sans syndic.
Comment il est créé
Lorsque le règlement de copropriété crée un conseil syndical, il fixe les règles relatives à son organisation et à son fonctionnement, notamment le nombre de ses membres et la durée de leur mandat, qui ne peut excéder trois années renouvelables. À défaut de prévision au règlement, un conseil syndical peut être institué à tout moment par décision de l’assemblée prise à la majorité de l’article 17 — majorité des membres représentant au moins les trois quarts des voix (article 13 du règlement grand-ducal).
Qui peut y siéger
Les membres sont choisis parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Et une incompatibilité est posée sans ambiguïté : le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent être membres du conseil syndical, même s’ils sont copropriétaires (article 14 du règlement grand-ducal).
Les membres sont désignés par l’assemblée à la majorité de l’article 16 — la majorité absolue — ou, à défaut, par ordonnance du président du tribunal d’arrondissement sur requête d’un copropriétaire (article 23 de la loi, article 14 du règlement grand-ducal). Ils peuvent être révoqués à tout moment par l’assemblée, suivant les conditions prévues pour leur désignation, ou à la majorité de l’article 17 lorsqu’ils avaient été nommés par le règlement ou par la décision ayant institué le conseil.
Suppléants et vacance
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les titulaires ; en cas de cessation définitive des fonctions d’un titulaire, ils siègent à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection, jusqu’à l’expiration du mandat qu’ils remplacent. Point à surveiller : le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant, pour quelque cause que ce soit (article 15 du règlement grand-ducal). Prévoir des suppléants évite cette paralysie.
Ses pouvoirs réels
Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Surtout, « il contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats ».
Et il dispose d’un droit d’accès concret : « Un ou plusieurs membres du conseil, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, après lui en avoir donné avis, de toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété » (article 16 du règlement grand-ducal).
Il peut aussi recevoir des missions ou délégations de l’assemblée, dans les conditions de l’article 16 a) de la loi.
Une délégation de pouvoir ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé. Elle peut autoriser son bénéficiaire à décider certaines dépenses jusqu’à un montant maximum qu’elle fixe. Elle ne peut en aucun cas priver l’assemblée de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic, et il doit être rendu compte de son exécution à l’assemblée (article 12 du règlement grand-ducal).
Des fonctions bénévoles
« Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. » Le conseil peut en revanche se faire assister par tout technicien de son choix ; les honoraires de ce technicien et les frais nécessités par le fonctionnement du conseil constituent des dépenses d’administration, payées par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété, éventuellement complété par la décision d’assemblée (article 17 du règlement grand-ducal). Un conseil syndical peut donc se faire accompagner d’un homme de l’art sans que ses membres en fassent l’avance.
Vous envisagez de vous présenter
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Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.